GHANDI RAJAN A/I ARJUNAN & ANOR v YOW MAN KONG @ SENTHIL KUMAR [2022] MLJU 681
Bila ada perjanjian bertulis, semua sign complete, dokumen didaftarkan, siap ada lawyer involved, kebanyakan orang akan rasa benda tu dah “secure”. Ada Sale & Purchase Agreement, ada Borang Pindah Milik, semua nampak cantik atas kertas. Logiknya, orang fikir ok la ni, legit. Tapi benda ni yang ramai tak sedar, undang-undang tak tengok kertas je. Mahkamah nak tahu apa niat sebenar belakang dokumen tu, bukan sekadar apa yang tertulis.
Kes ni bermula dengan orang yang memang tengah terdesak. Duit tak cukup, pressure kuat, nak cari cash cepat. Tanah pula satu-satunya aset yang ada. So bila ada pihak datang offer “bantuan kewangan”, mestilah nampak macam penyelamat. Tapi sebenarnya, bantuan tu ada helah. Atas kertas, nampak macam jual beli biasa. Ada SPA, ada transfer form, ada harga. Semua nampak smooth. Tapi bila tengok betul-betul apa yang berlaku, langsung tak sama dengan apa yang tertulis.
Tak ada pun negotiation harga betul-betul. Tak ada niat nak jual tanah habis. Tak ada handover possession pun. Apa yang jadi sebenarnya ialah loan, cuma dia disguise sebagai jual beli. Kenapa nak disguise? Sebab pihak yang bagi “loan” tu tahu certain structure pinjaman bercagar tanah memang tak dibenarkan under law. So instead of ikut undang-undang, mereka guna shortcut. Bungkus loan sebagai sale supaya nampak legal.
Bila peminjam tak mampu bayar balik “loan” tu, baru cerita sebenar keluar. Tanah yang kononnya dah “dijual” terus dirampas. Tak ada lagi cerita cagaran, tak ada ruang negotiate. Peminjam bukan setakat hilang duit, tanah pun lesap. Masa ni baru orang sedar, rupanya dari awal lagi ni bukan jual beli tulen. Dari situ kes ni naik ke mahkamah.
Mahkamah very clear dalam benda ni. Dia tak terikat dengan tajuk dokumen. Dia tengok keseluruhan picture. Relationship antara pihak-pihak, behaviour sebelum dan lepas transaction, flow bayaran, siapa yang masih control tanah, dan apa tujuan sebenar deal ni. Dalam kes ni, red flags banyak. Harga tak masuk akal, payment structure pelik, tanah masih bawah kawalan peminjam, dan overall transaction tu tunjuk satu benda je. Niat sebenar nak ambil tanah, bukan beli betul-betul. So mahkamah putuskan semua dokumen tu adalah part of a fraud scheme. Dokumen undang-undang digunakan sebagai cover untuk elak undang-undang dan tekan pihak yang terdesak.
Bottom line dia simple. Dalam urusan tanah dan kewangan, jangan percaya tajuk dokumen je. “Jual beli” atas kertas boleh jadi “pinjaman” in real life. And bila mahkamah buka dan tengok niat sebenar, helah paling kemas pun boleh runtuh.
