Itulah alasan utama seorang pemilik rumah banglo mewah di Damansara apabila kontraktornya mengambil tindakan undang-undang terhadapnya. Rumah tersebut memang eksklusif — banglo moden tiga tingkat, siap dua tingkat bawah tanah dan kolam renang di bahagian belakang. Tapi di sebalik dinding kaca dan reka bentuk mewah itu, berlaku satu konflik besar yang akhirnya dibawa ke Mahkamah Tinggi.
Semuanya bermula apabila kontraktor yang dilantik untuk kerja-kerja kemasan siling dan hiasan dalaman menuntut bayaran yang masih belum dijelaskan oleh pemilik rumah. Nilainya bukan sedikit — RM175,000. Selepas beberapa kali tuntutan tidak diendahkan, kontraktor tersebut mengambil langkah memfailkan adjudikasi di bawah satu undang-undang khas bernama CIPAA 2012.
CIPAA atau nama penuhnya Construction Industry Payment and Adjudication Act 2012 ialah satu akta yang diwujudkan untuk membantu pemain industri pembinaan — seperti kontraktor dan subkontraktor — mendapatkan bayaran dengan cepat sekiranya majikan enggan membayar. CIPAA membenarkan tuntutan dibuat melalui proses adjudikasi, satu bentuk penyelesaian pertikaian yang lebih pantas dan murah berbanding litigasi biasa. Dalam masa beberapa minggu saja, keputusan boleh dikeluarkan dan ia boleh dikuatkuasakan di mahkamah.
Namun, tidak semua jenis kontrak pembinaan tertakluk di bawah CIPAA. Seksyen 3 CIPAA dengan jelas menyatakan bahawa akta ini tidak terpakai jika kontrak itu dimeterai oleh individu (bukan syarikat), dan bangunan yang dibina itu adalah kurang daripada empat tingkat, dan ia sememangnya bertujuan untuk diduduki oleh individu tersebut.
Inilah hujah utama si pemilik rumah dalam kes ini. Beliau menyatakan bahawa beliau ialah orang perseorangan, rumah itu hanyalah tiga tingkat, dan beliau bina untuk dirinya sendiri. Maka katanya, CIPAA tak sepatutnya dikenakan. Lalu beliau failkan saman di Mahkamah Tinggi untuk membatalkan keseluruhan proses adjudikasi.
Tetapi semasa hujahan di mahkamah, hakim mendapati pelan arkitek dan dokumen projek menunjukkan rumah tersebut bukan hanya tiga tingkat. Ada dua aras bawah tanah — Basement 1 dan Basement 2 — menjadikan keseluruhannya lima tingkat. Walaupun dua tingkat itu berada di bawah tanah, ia tetap dikira sebagai “storey” atau “tingkat” kerana dalam tafsiran biasa dan undang-undang bangunan, setiap aras lantai yang berfungsi sebagai ruang adalah dikira satu tingkat. Oleh sebab itu, rumah tersebut tidak lagi memenuhi syarat “kurang empat tingkat” seperti yang diperuntukkan dalam Seksyen 3 CIPAA.
Isu kedua pula adalah tentang niat pemilik rumah. Betulkah rumah itu untuk kegunaan sendiri? Dalam afidavitnya, beliau memang menyatakan sedemikian. Namun begitu, beliau gagal mengemukakan sebarang bukti seperti bil elektrik, bil air, cukai pintu, atau dokumen pindah milik yang menunjukkan beliau benar-benar tinggal di situ. Tanpa bukti yang menyokong, kenyataan semata-mata tidak mencukupi dalam undang-undang. Mahkamah berpendapat bahawa beban bukti tidak dipenuhi.
Akhirnya, mahkamah menolak permohonan pemilik rumah untuk membatalkan adjudikasi. CIPAA tetap terpakai dan proses tuntutan oleh kontraktor diteruskan. Pemilik rumah diarahkan untuk membayar kos mahkamah sebanyak RM5,000.
Kes ini menjadi pengajaran penting kepada semua pemilik rumah, terutamanya yang membina kediaman sendiri dengan skala besar. Ramai yang anggap bahawa undang-undang seperti CIPAA hanya dikenakan terhadap syarikat atau pemaju projek. Tetapi realitinya, jika anda bina rumah melebihi empat tingkat (termasuk basement), dan anda tidak dapat buktikan bahawa ia untuk diduduki sendiri, maka anda juga boleh dikenakan tuntutan bawah CIPAA.
Dalam dunia pembinaan, satu klausa atau satu istilah seperti “storey” boleh membawa kesan besar. Silap tafsir, anda mungkin perlu bayar ratusan ribu. Jadi, sebelum anda menandatangani kontrak atau menolak tuntutan pembayaran daripada kontraktor, pastikan anda faham kedudukan anda dari segi undang-undang.
Kalau anda sekarang sedang bina rumah sendiri atau baru siap renovasi besar-besaran — jangan tunggu sampai kena saman. Hubungi peguam terlebih dahulu untuk semak sama ada projek anda boleh terdedah kepada CIPAA atau tidak. Bila anda bertindak awal, anda dapat elak banyak kerugian.
Kami di Tetuan Liyana & Co bersedia untuk bantu anda dari awal — bukan bila nasi dah jadi bubur.
Case : Tan Sri Dato’ Yap Suan Chee v CLT Contract Sdn Bhd [2021] MLJU 1964
