OBATA-AMBAK HOLDINGS SDN BHD v PREMA BONANZA SDN BHD AND OTHER APPEALS [2024] MLJU 1902.
Ramai home buyers sebenarnya fikir benda yang sama. Kalau rumah lambat siap, boleh tuntut bila-bila. Ada yang rasa tunggu CF keluar dulu baru kira. Ada juga yang fikir tunggu kerajaan atau pihak berkuasa buat keputusan dulu, lepas tu baru ambil tindakan. On the surface, logik dia macam masuk akal. Tapi dalam property law, timing is everything. Once you salah kira masa, hak you boleh luput, walaupun memang jelas rumah tu lambat siap.
Kes ni datang daripada projek perumahan yang memang lewat disiapkan. Buyers tuntut LAD sebab developer gagal siapkan rumah ikut tempoh dalam perjanjian. Nampak macam simple case. Rumah lambat, so LAD kena bayar. Tapi isu sebenar bukan sekadar “lambat atau tidak”. Soalan undang-undang yang lebih besar ialah, bila sebenarnya hak untuk tuntut LAD tu bermula. Ada pihak kata hak tu hanya wujud lepas certain approval dikeluarkan. Ada yang kata tuntutan belum “mature” selagi keputusan pentadbiran belum dibuat. Pendek kata, ramai sangka clock belum start. Mahkamah tak setuju dengan cara fikir ni.
Mahkamah very clear. Hak tuntutan LAD accrue the moment delay happens, bukan bila buyer sedar, bukan bila CF keluar, dan bukan bila pihak berkuasa kemudian ubah atau batalkan keputusan mereka. The moment developer gagal siapkan rumah dalam tempoh yang dipersetujui, masa dah mula berjalan. Even kalau pada masa tu ada keputusan pentadbiran yang nampak macam bagi kelonggaran, that doesn’t stop the limitation clock.
Yang buat kes ni lagi interesting, mahkamah juga bincang situasi di mana satu keputusan pentadbiran yang digunakan untuk justify kelewatan tu, kemudian diisytiharkan invalid. Ramai akan fikir, bila keputusan tu terbatal, semua boleh “reset”. Tapi mahkamah kata, not automatically. Tak semua keputusan yang kemudian didapati salah akan undo kesan undang-undang yang dah berlaku.
Mahkamah explain konsep prospective overruling. In simple terms, keputusan baru hanya apply ke depan, bukan ke belakang. Tujuan dia satu. Nak jaga legal certainty dan elakkan chaos kalau semua perkara lama dibuka semula.
Bottom line dia simple tapi keras. Walaupun sesuatu keputusan pentadbiran akhirnya diisytiharkan tak sah, ia tak semestinya extend limitation period atau revive hak tuntutan yang dah luput. Limitation law ni bukan technicality kosong. Dia adalah garis penamat. Once masa habis, mahkamah tak lagi masuk cerita siapa betul siapa salah. Sebab pintu dah tertutup.
Lesson learned. Kalau rumah lambat siap, hak you bermula dari hari kelewatan tu berlaku, bukan bila you rasa ready nak ambil tindakan. Sebab bila limitation clock dah habis, hak yang kuat pun boleh jadi worthless.
