PETER CHONG & ANOR v KHATIJAH BT MD IBRAHIM & ANOR
Ramai orang sangka, bila nama seseorang ada dalam geran sebagai pemilik, dia bebas jual bahagian dia sesuka hati. Tapi undang-undang tanah tak semudah itu — terutamanya bila tanah dipegang sebagai joint tenancy.
Kes ini bermula dengan sebidang tanah yang dihadiahkan oleh seorang bapa kepada anak-anaknya sebagai joint tenants. Maksudnya, mereka pegang tanah itu bersama, dengan prinsip survivorship — siapa yang hidup terakhir, dialah pemilik penuh.
Masalah timbul bila salah seorang anak perempuan, Aina, bertindak sendiri. Tanpa pengetahuan atau persetujuan kakaknya, dia tandatangan perjanjian jual beli dan menjual sebahagian tanah itu kepada pembeli. Pembeli bayar penuh, masuk dan bina rumah atas tanah tersebut. Dari luar, nampak macam urusan dah “jadi”.
Tapi Aina meninggal dunia sebelum sebarang pindah milik dan pendaftaran dibuat. Lepas kematian itu, kakaknya didaftarkan sebagai pemilik tunggal tanah tersebut atas dasar survivorship. Pembeli yang rasa teraniaya pun bawa kes ke mahkamah dan minta specific performance — mereka nak tanah itu diserahkan kepada mereka.
Mahkamah menegaskan satu perkara penting: dalam joint tenancy, seseorang pemilik tak boleh sesuka hati menjual sebahagian daripada tanah yang belum dipecahkan. Menandatangani perjanjian jual beli sahaja tak memutuskan joint tenancy. Tanpa pecah sempadan, tanpa pendaftaran, tanpa persetujuan pemilik bersama — hak pembeli sebenarnya sangat rapuh.
Walaupun pembeli sudah bayar dan sudah duduk atas tanah itu bertahun-tahun, undang-undang tanah tetap berpihak kepada struktur hak milik yang sah di sisi undang-undang. Perjanjian jual beli itu akhirnya dianggap tidak boleh dikuatkuasakan.
Namun mahkamah juga tidak menutup mata sepenuhnya. Walaupun pembeli gagal dapat tanah tersebut, mahkamah memutuskan bahawa wang yang telah dibayar tidak boleh hangus begitu sahaja. Di bawah seksyen 66 Akta Kontrak 1950, harta pusaka si penjual wajib memulangkan semula manfaat yang diterima — sama ada melalui pemulangan wang atau pampasan yang akan dinilai kemudian.
Kes ini juga penting kerana ia sentuh isu hibah dan undang-undang Islam. Mahkamah memutuskan bahawa pemberian tanah oleh bapa itu adalah hibah semasa hidup (inter vivos gift), dan dalam konteks kes ini, ia tidak bercanggah dengan undang-undang Islam. Isunya bukan hibah — isunya ialah tindakan unilateral menjual tanah joint tenancy tanpa proses yang sah.
Dalam urusan hartanah, “dah bayar” tak sama dengan “dah selamat”. Kalau tanah dipegang sebagai joint tenancy, satu tandatangan saja tak cukup. Tanpa struktur undang-undang yang betul, pembeli boleh kehilangan tanah walaupun sudah labur masa, wang dan emosi.
Lesson learned: Sebelum beli tanah, jangan tengok harga dan lokasi saja. Tengok jenis pegangan, tengok siapa yang ada hak, dan pastikan urusan dibuat ikut undang-undang sepenuhnya. Sebab dalam undang-undang hartanah, silap langkah sekali — kesannya boleh dirasai seumur hidup.
